Investir dans un bien immobilier à l’étranger peut être un investissement judicieux… à condition d’éviter les mauvaises surprises.
Acheter un bien immobilier à l’étranger séduit de nombreux investisseurs. Retraite ensoleillée, investissement locatif, résidence secondaire… les motivations sont multiples. À l’étranger comme en France, investir dans la pierre peut se révéler fructueux, à condition toutefois de bien appréhender les modalités de son investissement foncier. Achat immobilier à l’étranger : découvrez les opportunités et les pièges à éviter.
Sommaire
Une législation immobilière propre à chaque pays
Propriété du sol, délivrance du titre de propriété, rôle du notaire, frais et honoraires, droit de rétractation, délai de réflexion… les règles du marché immobilier, dont celles encadrant l’accession à la propriété, diffèrent d’un pays à l’autre. Les droits et obligations pour l’acheteur et le vendeur ne sont pas les mêmes.
Il n’y a pas d’harmonisation entre les pays, même en Europe. Il est donc recommandé de se renseigner sur les démarches administratives et les réglementations juridiques en vigueur avant de se lancer pour acquérir un bien.
Des informations fiables peuvent être obtenues auprès des notaires, notamment pour acheter un bien immobilier en Europe, ou encore auprès de l’UINL, l’Union Internationale du Notariat et sa commission des affaires internationales pour l’acquisition d’un bien immobilier hors Europe.
Ce n’est toutefois pas toujours le notaire qui finalisera l’achat du bien immobilier. Ce peut être un avocat, l’agent immobilier ou même un agent administratif en mairie.
Emprunter à l’étranger ou en France
Lorsque le bien à acquérir est situé en zone Euro, l’acquéreur peut choisir de souscrire un prêt immo en France ou dans le pays où il souhaite investir.
Souscrire un prêt immobilier en France
Emprunter en France pour faire un achat immobilier à l’étranger demande d’apporter des garanties au prêteur.
Souvent, il s’agira d’un bien acquis en France. L’acheteur se voit proposer un crédit immobilier hypothécaire. Le montant empruntable est évalué d’après la valeur remboursée du bien sur lequel porte l’hypothèque ou d’après sa valeur estimée. Le taux de ce type de prêt est supérieur au taux d’intérêt d’un crédit immobilier classique.
Un produit d’épargne peut aussi servir de garantie s’il est suffisamment approvisionné.
Prendre un crédit immobilier à l’étranger
Des banques et des organismes de prêts français sont aussi présents à l’étranger. Des prêteurs locaux peuvent aussi financer un achat immobilier.
Les modalités de remboursement, comme la durée maximale du crédit, varient d’un pays à l’autre.
Pour que l’opération se révèle intéressante, il faut également prendre en considération le taux de change des devises. La volatilité des marchés financiers rend difficilement appréhendable le coût réel du crédit pour l’emprunteur.
L’absence de garantie décennale
Un achat immobilier en France est couvert par un certain nombre de garanties. Comme l’assurance décennale obligatoire pour les entreprises du BTP par exemple.
À l’étranger, ces assurances ne protègent pas toujours l’acheteur. La conformité du bien, et même parfois la légalité de sa construction, sont parfois discutables. Aux risques et périls de l’acquéreur.
Pour se protéger en cas de litige, il est conseillé de demander que soit remis une attestation de propriété lors de l’achat, sur laquelle sera mentionné les limites de la propriété.
La fiscalité d’un bien acquis à l’étranger
Si les prix des annonces immobilières étrangères peuvent être attractifs, il faut néanmoins bien appréhender la question des frais et de la fiscalité.
Les honoraires du notaire, de l’avocat et/ou de l’agent immobilier s’ajoutent aux frais d’acquisition. Et à l’étranger, ces derniers sont souvent bien plus élevés qu’en France. Le taux de change peut aussi majorer le prix de revient pour l’acheteur.
Des faux frais peuvent être couplées à la transaction, comme par exemple les prestations d’un traducteur pour les documents officiels ; ou encore les allers-retours pour visiter les biens et faire ses démarches administratives et ensuite y séjourner. Pendant les absences prolongées, des prestations de gardiennage peuvent être utiles pour entretenir et sécuriser son patrimoine étranger, moyennant paiement.
Sur le plan fiscal, une résidence secondaire est plus imposée qu’une résidence principale. Dans le pays où est situé le bien, des taxes locales plus ou moins élevées peuvent aussi être dues par le propriétaire.
Pour les biens locatifs, les loyers perçus peuvent être imposés en France et à l’étranger. La France a néanmoins signé des accords avec certains pays pour éviter la double imposition à ses ressortissants. Transmettre un patrimoine possédé à l’étranger peut exposer les héritiers à payer des droits de succession.
Aussi, se pose la question de l’assurance du bien acquis à l’étranger. Le contrat responsabilité civile et l’assurance habitation souscrits en France peuvent voir leurs garanties étendues. Il est aussi possible de souscrire un nouveau contrat d’assurance pour le nouveau bien acheté à l’étranger.
Conclusion
L’achat immobilier à l’étranger est un projet qui demande réflexion. De belles opportunités peuvent être saisies. Toutefois, l’investissement foncier à l’étranger demande réflexion. Des questions sur de nombreux items (administratif, juridique, financier, assurantiel…) sont à soulever pour mesurer tous les tenants et les aboutissants de son projet d’achat immobilier hors de France.
