Comment investir dans l’immobilier sans apport ? 

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De nombreuses opérations d’investissement se déroulent chaque année sur le marché de l’immobilier. La plupart d’entre elles sont réalisées par l’intermédiaire de prêteurs traditionnels et d’institutions comme les banques qui s’attachent à la capacité d’endettement des futurs acheteurs, demandant des garanties et/ou un apport personnel conséquent. Mais comment investir dans l’immobilier sans mettre d’argent sur la table ?

Dans cet article, voici des alternatives au parcours dit « classique », pour réussir son investissement immobilier sans apport.

Les méthodes permettant d’investir sans apport

Il est important de noter que si l’investissement immobilier sans apport offre de nombreux avantages (notamment l’effet de levier pour, à terme, engendrer plus de cash flow et cumuler les investissements immobiliers), toutes les transactions n’ont pas la même efficacité. En effet, certaines options pourraient ne pas convenir à votre situation, tandis-que d’autres s’avèreraient très performantes.

Les SCPI

scpi

Les sociétés civiles de placement immobilier, appelées SCPI, sont un excellent moyen de commencer à investir dans l’immobilier. Au lieu d’acheter des propriétés physiques, les investisseurs achètent des actions dans une société qui développe ou gère des propriétés.

En ce sens, l’investissement en SCPI est similaire aux actions. Cependant, celles-ci permettent toujours aux investisseurs de profiter de tous les avantages offerts par l’immobilier. Les SCPI sont une excellente occasion de générer un revenu passif en investissant, avec un risque mesuré (plus d’informations sur
louveinvest.com/scpi).

Les prêteurs privés

C’est le mode le plus courant pour financer des transactions immobilières sans apport personnel est le recours à des prêteurs privés.

Ces prêts ne sont pas accordés par des banques, mais par des particuliers et des entreprises qui cherchent à financer des investissements en vue d’un rendement. Mais ces prêts s’obtiennent sous conditions, notamment des frais et des taux d’intérêt plus élevés. Les prêts privés, qui offrent rapidité et efficacité à chaque transaction, coûtent généralement aux investisseurs entre 6 et 12 % d’intérêts.

Le “House Hacking”

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Le house hacking (ou piratage immobilier), comme son nom l’indique, est un ensemble de stratégies immobilières qui offre aux investisseurs avisés la possibilité de tirer parti de leur résidence principale. En effet, cette stratégie permet d’engendrer des revenus locatifs en louant une partie de son propre bien.

Cela permet de générer un flux de trésorerie et de financer une partie du crédit immobilier. Avec Airbnb, il est aujourd’hui facile de mettre en place ce principe de location de chambre meublée chez soi.

L’option d’achat

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Parfois appelée « option de location », cet avant-contrat permet aux investisseurs d’acquérir des biens sans en devenir légalement propriétaires. Toutefois, l’investisseur signe une « option d’achat » légale auprès du propriétaire à un prix spécifique dans le futur.

En contrepartie, l’investisseur loue le bien à long terme, avec un accord prévoyant l’achat du bien à une date ultérieure pour un montant préalablement fixé.

La vente en gros (wholesale real estate en anglais)

En tant qu’une des méthodes d’introduction à l’investissement immobilier, la vente en gros n’exige pas de grosses sommes d’argent.

La vente en gros de biens immobiliers consiste essentiellement à trouver des propriétés à prix réduit, à céder le contrat à un acheteur potentiel et à être commissionné pour le faire. En résumé, vous ne vendez pas de propriété, vous êtes « simplement » l’intermédiaire.

Obtenir un prêt avec garant

Si un membre de votre famille dispose d’un capital suffisant dans sa propre maison ou dans un bien d’investissement, vous pouvez lui demander de vous fournir une garantie familiale. En revanche, lors de l’emploi d’une telle méthode, il y a quelques points importants à considérer avant de vous lancer.

Pour commencer, une garantie familiale reste en place pendant toute la durée du prêt. Vous pouvez atténuer ce problème en élaborant une stratégie visant à créer des fonds propres dans votre nouvelle propriété, ce qui vous permettra de la refinancer dans quelques années et de supprimer la garantie. Commencez par choisir un bon emplacement avec une croissance immobilière solide.

Pensez ensuite à rénover ou à améliorer votre maison pour en augmenter la valeur, et effectuez des paiements supplémentaires sur votre prêt pour réduire la dette. Une garantie familiale a également un impact sur le membre de la famille, c’est pourquoi nous recommandons à toute personne qui envisage cette solution de demander l’avis d’un expert juridique.

Les risques liés à l’investissement immobilier

L’immobilier est traditionnellement considéré comme un investissement solide, et les investisseurs avisés peuvent bénéficier d’un revenu passif, d’excellents rendements, d’avantages fiscaux, d’une diversification et de la possibilité de se constituer un patrimoine. Toutefois, tout comme d’autres types d’investissements, l’investissement immobilier peut être risqué.

Vous pouvez limiter vos risques en procédant à une analyse approfondie du marché immobilier et des biens locatifs. Continuez toujours d’apprendre tout ce que vous pouvez sur le marché immobilier sans cesse en mouvement.

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Ancien responsable d'unité d'un back-office au siège d'une banque, j'ai décidé de consacré une partie de ma retraite à informer toute personne à la recherche d'information dans le cadre de la gestion de son argent.