Comment investir dans l’immobilier locatif en France depuis l’étranger?

investir dans l'immobilier locatif en France depuis l'étranger

Vous êtes non-résident, à la recherche d’un bien immobilier en France pour le soumettre à la location? De plus en plus d’expatriés français font le choix de cette solution. Les motivations sont multiples: obtention d’un complément de revenus, constitution d’un patrimoine immobilier en vue d’un futur héritage, disponibilité d’un pied-à-terre pour la retraite et/ou les vacances, ….

Investir dans l’immobilier locatif lorsque l’on ne vit pas sur place peut, sous bien des aspects, s’avérer plus complexe qu’il n’y paraît, notamment pour l’obtention du financement et/ou la recherche de bien en question. Dans ce cadre, il faut donc savoir s’entourer des bons partenaires, pour un investissement locatif clé en main et rapide et un accompagnement de tous les instants.

Les différentes étapes pour un investissement locatif depuis l’étranger

Si investir dans l’immobilier locatif en France reste, en soi, un processus relativement complexe, la tâche peut s’avérer encore plus ardue pour les non-résidents français, qui ne peuvent pas toujours faire acte de présence régulièrement devant les administrations et autorités locales. Les étapes à suivre pour un investissement locatif clef en main depuis l’étranger restent toutefois les mêmes.

Obtenir un financement par une banque française

Obtenir un financement à distance

Vérifier sa capacité d’endettement

Pour investir en France lorsque l’on n’y réside pas, il est nécessaire d’obtenir un financement auprès d’un organisme bancaire. Malgré des conditions d’obtention de prêt toujours plus complexes – pour les résidents comme pour les non-résidents –, car durcies (apport initial supérieur à 20% de la valeur du bien, taux d’endettement maximum de 35%, profil emprunteur, …), les banques françaises restent une alternative fiable et intéressante. Les taux d’intérêt y sont, en effet, parmi les plus bas au monde ; comptez par exemple entre 1,1 et 1,9% , sur 20 ans, pour un expatrié.

Les banques peuvent parfois se montrer frileuses face à l’éloignement géographique (et donc au risque accru de ne pas récupérer les fonds). Il est donc important de vous faire accompagner par des professionnels du secteur – courtiers, experts immobiliers, avocats, … – afin de mettre toutes les chances de votre côté. Les conditions auxquelles vous aurez droit, en tant qu’emprunteur, dépendent également du pays dans lequel vous résidez: il est généralement plus facile d’investir dans l’immobilier locatif en France lorsque l’on vit aux États-Unis que lorsque l’on vit dans un pays sujet aux conflits ou bien où la sécurité de l’emploi n’existe pas.

Monter un dossier de financement solide

Lorsque l’on réside à l’étranger, le profil emprunteur est d’autant plus important que les banques françaises se montrent très pointilleuses sur certains aspects, notamment celui des revenus, de la situation familiale, et du contrat de travail. Ainsi, les employés embauchés en tant que salarié détaché (sous contrat français) ou salarié d’une entreprise française (même sous contrat étranger), ont plus de chances d’obtenir un prêt qu’un français – ou étranger – salarié d’une entreprise étrangère (sous contrat local). Un entrepreneur doit, quant à lui, pouvoir justifier de 3 bilans positifs afin d’être éligible à l’obtention d’un prêt immobilier.

Les revenus, de leur côté, doivent être suffisamment élevés pour obtenir un crédit auprès d’une banque. Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% ; autrement dit, vos charges ne doivent pas représenter plus du tiers de votre salaire. De plus, les organismes financiers prévoient un apport obligatoire d’environ 30% de la valeur du bien pour les non-résidents (contre 10% pour les nationaux).

investissement immobilier à distance

Rechercher et visiter des biens

La recherche du bien est une étape importante pour investir dans l’immobilier locatif. Or, depuis l’étranger, elle peut s’avérer d’autant plus complexe que l’on ne peut pas toujours se rendre physiquement sur place, que ce soit pour les visites et/ou pour les démarches administratives. Certains détails, comme les arrivées d’eau, les installations électriques, l’emplacement du bien, ou encore la taxe foncière et les charges diverses, sont importants à voir.

La recherche d’un bien requiert également une grande connaissance du marché immobilier local (prix moyens pour la vente et la location, types de biens, quartiers à privilégier pour éviter une vacance locative trop importante, …). Pour cela, il est indispensable de passer par des experts capables de vous accompagner dans les diverses démarches administratives (offre de vente, signature du compromis de vente, financement, signature de l’acte de vente, …), mais aussi de vous conseiller sur les biens les plus intéressants. Grâce à leur connaissance du marché, ils sont en effet plus aptes à évaluer les possibles opportunités qui s’offrent à vous.

Mise en location et gestion locative à distance

Une fois le bien acheté, reste à gérer la mise en location à distance. Pour ce faire, il est important de confier la gestion locative du bien immobilier à une agence spécialisée, qui, moyennant commission, fera face à la quasi-totalité des démarches à effectuer. De plus, veillez à choisir un régime fiscal qui vous permette de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. La location meublée non-professionnelle (LMNP) est ainsi particulièrement indiquée pour les non-résidents français, dans la mesure où elle peut vous faire bénéficier de crédits d’impôts pouvant aller jusqu’à la totalité de vos revenus locatifs pendant 10 ans…soit 0€ d’impôts.

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Ancien responsable d'unité d'un back-office au siège d'une banque, j'ai décidé de consacré une partie de ma retraite à informer toute personne à la recherche d'information dans le cadre de la gestion de son argent.