Achat d’un bien ancien, construction nouvelle, investissement locatif, défiscalisation… l’immobilier est souvent présenté comme un refuge et suscite un intérêt constant auprès des primo-accédant et des investisseurs. Toutefois, le marché de l’immobilier se révèle parfois volatile. Lancer son projet immobilier, est-ce le bon moment ? Quelle prédiction pour l’immobilier en 2023 ? Les tendances se dessinent…
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Taux d’intérêt des crédits immobiliers : une hausse notable
Le marché immobilier a connu un nombre de transactions conséquentes ces derniers temps, porté par les taux historiquement bas des prêts immo.
C’est que grâce à ces taux d’intérêt à leur plus bas niveau, plus de ménages ont pu remplir les conditions imposées par les banques, assurances et autres organismes de crédits et accéder à l’emprunt pour mener à bien leur achat immobilier.
Ce faible coût de revient de l’emprunt a aussi rendu le marché plus attractif et des investisseurs en ont profité pour saisir des opportunités et/ou avancer leurs projets immobiliers.
On note toutefois que les taux d’intérêt des prêts immobiliers repartent à la hausse. Début 2023, le taux moyen estimé est à 2,5 %.
Ce mécanisme va augmenter le coût des crédits immo et réduire leur attrait. Avec un impact sensible sur la demande de biens.
Le retour d’un marché immobilier plus stable en 2023
Jusqu’à mi-2022, le marché immobilier était caractérisé par des taux d’intérêt bas et des prix hauts, en réponse à une forte demande.
Cette tendance devrait s’inverser en 2023, avec un marché immobilier qui ralentit jusqu’à retrouver un certain équilibre. Car mécaniquement, la revalorisation des taux d’intérêt va s’accompagner d’une baisse de la demande.
Qui dit taux d’intérêt haut dit coût total du crédit plus élevé. Ce qui se traduit aussi par des mensualités plus élevées, des durées de remboursement allongées, des montants empruntables moindres. Certains ménages pourraient donc faire le choix de reporter leur projet immobilier.
Dans le même temps, avec ce contexte sur fond d’inflation, les capacités d’emprunt de certains ménages ne seront plus suffisantes pour répondre aux exigences des prêteurs, bloquant ainsi leur aspiration à acquérir un bien. Les refus de financement connaissent déjà une hausse, et ils devraient se renforcer jusqu’à l’année prochaine.
Les nouveaux taux d’intérêt ne décourageront pas tous les acheteurs, mais le nombre de transactions devraient être moins soutenu. Les professionnels du secteur l’estiment à environ un million par an, contre environ 1,2 millions ces dernières années.
Pour les candidats au crédit, calculer précisément le montant empruntable, la capacité d’endettement, évaluer les mensualités, est plus que jamais indispensable. Un calcul de mensualités précis devra être fait pour vérifier au préalable la viabilité des projets. La configuration est telle, que rien ne peut être laissé au hasard et les prêteurs sont très rigoureux dans l’étude des dossiers. L’emprunteur doit savoir à quoi s’en tenir.
Mettre en concurrence les organismes bancaires et de crédit, profiter de prêts aidés (1% logement, CAF, PTZ…), jouer sur son apport personnel… sont des leviers sur lesquels peuvent continuer de s’appuyer les acheteurs potentiels.
L’évolution des tarifs de l’immobilier en 2023
Un autre facteur décisif pour l’état du marché immobilier est l’évolution des prix des biens immobiliers.
L’effet des périodes de confinement n’a pas été neutre. De nouvelles aspirations foncières sont nées chez beaucoup de ménages. Les mouvements, déménagements et volonté d’accéder à la propriété à court, moyen ou long terme reste vifs. Ce qui a porté les prix des biens immobiliers à la hausse. En particulier sur le secteur des maisons et des biens avec espace extérieur. Des biens devenus rares, et qui s’arrachent à prix d’or et en un temps record.
C’est bel et bien l’évolution des taux d’intérêt qui va déclencher le nivèlement du secteur d’ici 2023. Un phénomène que l’offre de biens immobiliers inférieure à la demande ne saurait annihiler.
Si la demande baisse, les prix de l’immobilier devraient chuter eux-aussi. L’attrait que cette diminution de tarifs peut présenter pour certains ne compensera pas forcément cette tendance : les vendeurs dont les biens se vendent moins chers voient leurs capacités d’autofinancement s’amoindrir, et cherchent donc à racheter moins chers.
Pour les investisseurs, la crise inflationniste et le plafonnement des loyers donnent la perspective de rentabilité ralentie. Avec un amortissement plus lent et un bénéfice moindre, une certaine frilosité peut se manifester, avec des investissements ajournés ou même annulés.
Ceux qui ont déjà investis dans la pierre peuvent toutefois miser sur leurs rentrées locatives, à la hausse malgré le probable plafonnement.
Après sa tendance haussière, le marché immobilier en 2023 devrait donc ralentir puis s’équilibrer. Un présage que les professionnels du secteur voient plutôt d’un bon œil, et qu’ils évoquent comme une régulation, et non un effondrement. L’année immobilière 2023 devrait s’apparenter à une période de calme, d’assainissement, face à un emballement réel et devenu difficilement contrôlable. Un souffle nouveau pour probablement mieux repartir les années suivantes. 2023 réservera donc encore de belles opportunités pour qui sait rester à l’écoute du marché et s’y montrer réactif.
