Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

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Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour consolider votre patrimoine et placer votre argent dans un secteur sûr et rentable. Comme pour tout investissement, la question de la rentabilité se pose. Combien vous rapporte votre bien tous les ans ? Comment calculer le rapport entre vos gains et les dépenses engagées ? Quel est le rendement de ce dernier ?

Dans la suite de cet article, nous allons détailler ensemble ce qu’est la rentabilité d’un investissement immobilier et comment la calculer.

La rentabilité qu’est-ce que c’est ?

Pour bien comprendre ce qu’est la rentabilité et quelle est son utilité, il convient de dissocier la rentabilité brute de la rentabilité nette.

Rentabilité brute : comment la calculer ?

La rentabilité brute est un indicateur simple à calculer, qui permet approximativement, mais très rapidement, d’estimer la rentabilité de votre investissement. Ce calcul ne prend pas en compte les charges de location à la charge du bailleur. Il ne prend pas non plus en compte la fiscalité liée à votre acquisition.

Pour calculer le rendement brut de votre investissement locatif, il suffit de diviser le montant annuel des loyers versés par le prix d’acquisition du bien, en considérant les frais liés à l’achat (notaire, agence ou encore bancaire). Multipliez le résultat obtenu par 100 pour connaître le rendement brut de votre investissement.

Rentabilité nette : comment la calculer ?

Le rendement net est un indicateur plus long à calculer, mais beaucoup plus précis. Le calcul considère d’autres facteurs qui ne rentrent pas dans le calcul du rendement brut. On considère désormais les dépenses liées à la location du logement en question. On impute donc au résultat brut la taxe foncière, les frais liés à la réalisation de travaux ou à l’entretien de votre bien. On soustrait aussi les frais éventuels de gestion locative et toutes autres charges non récupérables sur le locataire.

Enfin, quand on veut calculer le rendement net, on ajoute au prix d’achat du bien le coût réel de votre crédit contracté pour l’acquisition du bien.

Pour faire ce calcul en amont et estimer votre rendement avant l’acquisition d’un bien, vous pouvez passer par un simulateur de crédit. Grâce à une simulation de prêt immobilier, vous obtenez le prix réel de votre prêt en quelques clics et vous pouvez préciser le calcul de votre rentabilité. Une fois les bons chiffres prévisionnels obtenus, avec des modalités adaptées à vos besoins, vous pouvez sereinement souscrire à un emprunt.

L’indicateur de rendement net est donc beaucoup plus précis que le brut. De plus, comme il prend en compte de nouvelles charges, il est mécaniquement plus faible que l’indicateur de rendement brut.

N’oubliez pas que vos revenus fonciers et vos revenus commerciaux sont soumis à l’imposition. Pour calculer votre taux réel, vous devez le calculer net d’impôts. Vous devez intégrer dans le calcul les prélèvements sociaux et l’impôt que vous payez sur vos revenus liés à votre investissement. Pensez aussi à bien insérer toutes les charges d’exploitations. Ces dernières permettent de baisser vos revenus fonciers, et donc votre imposition. Une charge oubliée, ce sont des impôts en plus à payer.

Quelques spécificités sur l’investissement immobilier

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Bien qu’on puisse anticiper la plupart des événements dans le calcul de la rentabilité d’un logement, certains facteurs peuvent parfois déstabiliser les performances de votre investissement. On peut citer un prix d’achat trop élevé pour le type de bien ou encore l’absence de locataire sur une période de l’année. Certains facteurs sont cependant anticipables, il convient de ce fait de les considérer en amont de l’acquisition du logement.

Bien neuf et ancien

Lorsque vous investissez dans un logement ancien, assurez-vous d’avoir une idée claire des travaux à réaliser pour rendre votre bien fonctionnel. Il faut intégrer le prix de ces travaux à votre calcul pour connaître votre rendement réel.

En revanche, lorsque vous investissez dans un logement neuf, vous êtes protégé par une garantie décennale sur les gros œuvres, et pendant 2 ans sur les équipements. Il n’y a donc pas de dépense de travaux à prévoir. Ajoutez à cela que les nouveaux logements sont à jour en matière de norme énergétique et consomment souvent beaucoup moins que des logements plus anciens.

C’est ce qui explique d’ailleurs que l’État encourage l’investissement dans des logements neufs en proposant des réductions d’impôts aux investisseurs via notamment le dispositif Pinel. Attention, à noter que ces réductions de frais fiscaux sont considérées comme des revenus liés à votre bien et doivent être incorporées au montant du loyer annuel versé par le locataire.

Location meublée ou nue ?

Un logement meublé permet d’obtenir des loyers nets de frais et de charges. Dans le bail est mentionnée la répartition des charges entre le locataire et le propriétaire ainsi que le calcul d’indice des loyers. Un long bail dans une location nue n’est pas sujet à l’indexation des loyers. Pour une meilleure flexibilité et un rendement plus précis, les investisseurs se tournent généralement vers les biens meublés.

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Ancien responsable d'unité d'un back-office au siège d'une banque, j'ai décidé de consacré une partie de ma retraite à informer toute personne à la recherche d'information dans le cadre de la gestion de son argent.