La crise sanitaire a bouleversé le marché de l’immobilier. Certains LMNP (loueur en meublé non-professionnel) ont été durement touchés, accumulant les loyers en retard ou impayés, et se demandent s’ils pourront revendre. Un comble quand on sait que ce genre d’investissement est censé être profitable et sécurisé ! Certains voyants sont au vert pour la revente, mais cela dépend avant tout du type de résidence gérée.
Sommaire
LMNP : une valeur refuge pour les futurs acquéreurs
Les futurs acquéreurs sont-ils au rendez-vous pour devenir LMNP ? Ce type d’investissement immobilier les intéresse toujours autant, surtout que les Français n’ont jamais autant épargné que pendant le confinement. Ils sont donc à la recherche de solutions fiables et peuvent parfois être frileux devant certaines difficultés liées au statut LMNP.
L’immobilier, un investissement qui séduit toujours autant
Quand on parle d’investissement, l’immobilier vient en tête de 90 % des personnes interrogées (enquête de l’Observatoire du Moral immobilier). Les potentiels acheteurs visent toutefois des secteurs avec des demandes fortes, et veulent à tout prix éviter les placements plus hasardeux.
Les séjours longs (résidences étudiantes ou EHPAD) sont donc les plus plébiscités, car les revenus générés sont réguliers. Le secteur du tourisme a pâti de la crise sanitaire, mais devrait bientôt rebondir : les acquéreurs sont donc dans l’expectative et n’investissent plus dans ce type de résidences gérées pour le moment.
Un taux d’emprunt historiquement bas
Les acheteurs sont également au rendez-vous côté financement. Ils profitent en effet d’un taux emprunt qui est resté très bas, même pendant la crise sanitaire, et qui contrebalancent des prix immobiliers toujours en hausse. Des mesures de soutien de l’État, comme le prolongement du dispositif Censi-Bouvard, les incitent d’autant plus à devenir LMNP. Cependant, seuls les meilleurs dossiers peuvent espérer recevoir un crédit immobilier, les banques ayant durci leurs conditions d’emprunt.
Des difficultés pour les LMNP
La fiscalisation des LMNP s’est encore alourdie et il devient compliqué pour certains profils de s’engager dans cette voie. Les loyers dépassant 23 000 €, les locations saisonnières, ainsi que les non-résidents expatriés sont notamment touchés pour ces changements.
De plus, les intermédiaires chargés de la vente des LMNP dans l’ancien sont devenus très exigeants sur la qualité, la stabilité et la rentabilité des biens qu’ils proposent à la vente. Les acheteurs ne sont, en effet, intéressés que par des offres sures, ce qui peut pénaliser les revendeurs dont les résidences ont été en difficulté à cause de la crise sanitaire.
Vendre ou pas selon son type de résidence gérée
Alors, faut-il revendre son bien LMNP sur le marché secondaire des résidences de services gérées ? Il n’est pas possible de faire de généralités sur la faisabilité de vente pour les LMNP tant les profils des résidences gérées sont différents. En effet, certains secteurs, à l’image des locations de tourisme, ont été durement touchés pendant la pandémie, alors que d’autres, comme les EHPAD, sont restés stables.
Résidence de tourisme ou d’affaires
Le taux d’occupation a été très bas dans les résidences de tourisme ou d’affaires, à cause des confinements successifs. Procédures judiciaires, suspensions ou négociations de loyers ont eu raison de l’attractivité de ce secteur, sans compter sur l’incertitude de la bonne santé à l’avenir de ces résidences gérées.
Les investisseurs ne sont pas au rendez-vous : il semble préférable d’attendre 2022 voire 2023 pour revendre son bien. Toutefois, les résidences cumulant les activités (affaires, tourisme, locations étudiantes) sont encore très appréciées des potentiels acheteurs.
Résidences étudiantes
Les résidences étudiantes ont été peu touchées par la crise sanitaire. Il y a eu et il y aura toujours quelques difficultés qui peuvent effrayer les acquéreurs : absence des étudiants étrangers, montée en puissance des campus virtuels qui n’exigent plus d’habiter sur place, etc.
Toutefois, la plupart des exploitants ont honoré leurs engagements et le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter chaque année. Cela reste donc un investissement sûr pour les acheteurs qui sont à la recherche d’opportunités.
Résidences seniors et EHPAD
Le Covid19 a nécessité quelques réajustements pour les résidences seniors et les EHPAD. Mais ce secteur est sans aucun doute le plus rentable pour les LMNP, que ce soit à la vente, à l’achat ou à la gestion. En effet, la gestion est le plus souvent bien réalisée, sans demande d’échéance pour les loyers. Et même si le taux d’occupation a légèrement baissé pendant la pandémie, cela reste un financement très stable.
Il y a donc une demande soutenue pour ce type de résidence, une revente en 2021 est facile et souhaitable dès maintenant pour profiter de la présence des potentiels acquéreurs et des taux d’emprunt très bas.
Les LMNP qui souhaitent revendre doivent de préférence proposer un bien dans une résidence bien gérée, qui n’a pas eu de difficultés particulières pendant la crise, pour espérer trouver un bon acquéreur. Autrement, il est préférable d’attendre la reprise de l’économie et de renégocier les baux pour mettre en vente sans y perdre au change.
